Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości?

Zakup mieszkania lub domu to bardzo poważna inwestycja. Zwłaszcza, jeśli nieruchomość kupujemy od dewelopera. Wiele osób stara się wcześniej dokładnie sprawdzić, na ile dany deweloper jest wiarygodny i uczciwy. Nic dziwnego, wszak wraz z podpisaniem umowy przekazujemy mu niekiedy oszczędności naszego życia lub pieniądze pożyczone od banku. Na co więc zwrócić uwagę?

Z tego tekstu dowiesz się:

1. Kim jest deweloper?
2. Gdzie sprawdzimy dane firmy deweloperskiej?
3. Czy warto czytać opinie w internecie?
4. Gdzie sprawdzić własność gruntu?
5. Co pozwoli ustalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
6. Czym jest prospekt informacyjny?
7. Kto powinien przeanalizować umowę?

Kim jest deweloper?

Przede wszystkim jest to przedsiębiorca, prowadzący działalność gospodarczą. Buduje domy i inne obiekty mieszkalne (choć nie tylko) oraz zarządza całym procesem ich powstawania. Jest też inwestorem, który przeznaczył środki na powstającą nieruchomość, na kupionej przez siebie działce. Celem jego pracy jest znalezienie chętnych na zakup budowanych nieruchomości. Klientem docelowym są tu najczęściej te osoby, które pragną nabyć dom lub mieszkanie od dewelopera, czyli mieszkanie z rynku pierwotnego. Nad umowami, które zawierają, czuwa Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Decydując się na kupno nieruchomości deweloperskiej, powinniśmy dowiedzieć się kilku rzeczy na temat sprzedającego. Zapewne wiele osób słyszało o problemach z odbiorem nieruchomości, przepadającymi pieniędzmi czy nawet o bankructwach dewelopera. Pomimo że sytuacje te nie dzieją się często, warto sprawdzić, jak wiarygodny jest deweloper, od którego kupimy dom czy mieszkanie. Zweryfikujmy też, jak wygląda sytuacja gruntów, na których mają one stanąć. Sprawdzenie dewelopera to podstawa na rynku nieruchomości! Wszak kupno mieszkania czy też domu to spory wydatek.

Sprawdźmy dane firmy deweloperskiej

Gdy znajdziemy już ofertę interesującej nas nieruchomości, powinniśmy sprawdzić wszystkie dane, dotyczące działalności gospodarczej prowadzonej przez dewelopera. Skontrolujmy czy informacje zamieszczone na internetowej stronie dewelopera (lub podane na wizytówce), zgadzają się z tymi, które znajdują się w Krajowym Rejestrze Sądowym.

W Internecie znajdziemy też informacje, czy jego działalność jest lub była zawieszona, kiedy została wznowiona, kiedy została założona oraz czy przypadkiem deweloper nie ogłosił upadłości. Sprawdzimy także, czy nie posiada zadłużeń i czy nie jest wpisany do BIG. Dla pewności możemy też przejrzeć giełdy długów i sprawdzić, czy nie ma na nich danych dewelopera.

Jeśli tak będzie, zastanówmy się nad podpisywaniem z nim jakiejkolwiek umowy. Podobnie zareagujmy, jeśli dane, którymi przedstawia się deweloper, nie pokrywają się z tymi w KRS.

Opinie w Internecie

Internet to źródło wiedzy. Nie bójmy się z niego skorzystać i zbadać, jakie krążą w nim opinie o deweloperze. Możemy oczywiście poczytać opinie użytkowników, jak i spróbować się z nimi skontaktować. W ten sposób dowiemy się nie tylko ciekawych rzeczy na temat samego dewelopera, ale także tego, jak innym osobom układała się z nim współpraca. Sprawdzimy także, jak przebiegał proces budowy ich nieruchomości, i z jakimi przeszkodami się borykali. O opinie możemy też podpytać osoby pracujące dla dewelopera przy innych inwestycjach.

Dowiemy się od nich, czy na przykład wypłacał im wynagrodzenie na czas i czy dbał o solidne wykonanie budowy.

Sprawdźmy też, ile inwestycji zrealizował do tej pory deweloper. Im więcej tym lepiej. Znaczy to bowiem, że jego działalność dobrze prosperuje, a on sam prawdopodobnie posiada płynność finansową. I jest uczciwy. Możemy też osobiście odwiedzić jego poprzednie, zakończone już inwestycje (na przykład osiedla). Zyskamy wtedy wgląd na to, jakie ma podejście do zagospodarowania przestrzeni. Zawsze lepiej jest sprawdzić firmę, niż później żałować.

Własność gruntu w księdze wieczystej

Jeśli chcemy być pewni powodzenia całej inwestycji, zweryfikujmy, czy wybrany przez nas deweloper posiada pozwolenie na budowę. Przede wszystkim powinien udostępnić je wraz ze wzorem umowy. Pozwolenie powinniśmy oczywiście potwierdzić w urządzenie – dla naszego własnego spokoju. Potwierdźmy także, czy deweloper na pewno buduje nieruchomość na należącym do niego gruncie. Jeśli tak nie jest, możemy mieć duże kłopoty przy odbiorze naszego domu albo mieszkania.

Aby dowiedzieć się, kto jest właścicielem gruntu, musimy przejrzeć zapisy w księdze wieczystej. Jest to dokument mówiący o stanie prawnym nieruchomości. Dostęp do niego uzyskamy w sądzie rejonowym lub w sieci Internetowej na stornach Ministerstwa Sprawiedliwości. Zapoznajmy się w nim z rozdziałami 3 i 4. Dział trzeci dostarczy nam informacji o ograniczeniach i roszczeniach, czyli np. o licytacjach komorniczych czy prawie użytkowania. W dziale czwartym natomiast sprawdzimy informacje o hipotekach i ich rodzaju.

Jeśli grunt jest obciążony hipoteką, informacja ta musi znaleźć się w zawieranej umowie. Pamiętajmy też, że hipoteka musi zostać spłacona przez dewelopera w całości, zanim ten przekaże nam dom lub mieszkanie. Jeśli natomiast w hipotece będzie wpisany bank (ten, który udzielił deweloperowi kredytu) zażądajmy od banku promesy (czyli obietnicy) na wyodrębnienie naszego lokalu bez dodatkowych obciążeń. Dzięki temu naszego lokalu nie będzie dotyczyć hipoteka, gdy już go kupimy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

To kolejna z rzeczy, którą należy sprawdzić przed zakupem. To, że deweloper oferuje lokale mieszkalne w pięknej i doskonałej lokalizacji nie oznacza jeszcze, że będzie ona taka na zawsze. Dlatego, jako przyszli nabywcy, zajrzyjmy do MPZP. Dowiemy się z niego, jakie inwestycje są planowane w okolicy w ciągu najbliższych lat. Może okazać się, że park lub las niedaleko nieruchomości, zostanie niedługo wycięty pod budowę drogi ekspresowej lub obiektów przemysłowych. Pozyskana wiedza pomoże nam uniknąć nieprzyjemnych rozczarowań, na wypadek gdyby deweloper „zapomniał” poinformować nas o przeznaczeniu okolicznych gruntów. Pozwoli nam to także ocenić czy wybór dewelopera był trafiony.

Prospekt informacyjny

Jest to oficjalny dokument, zawierający informacje o inwestycji oraz o wykonującym ją podmiocie. Dokument ten powinien zostać ogłoszony przed sprzedażą nieruchomości. Należy on do instrumentów ochrony praw konsumenta. W jaki sposób? Otóż jeśli deweloper nie wywiąże się z zawartej z nami umowy, dzięki prospektowi możemy dochodzić naszych praw. Dlatego tak ważna jest jego znajomość. Co więcej - jest on nierozłączoną częścią umowy deweloperskiej i musi być do niej dołączony Zawarte w nim informacje muszą być też zgodne z tymi z umowy.

Prospekt musi być podpisany i opieczętowany. Znajdziemy w nim dane kontaktowe, KRS, opis dotychczasowych realizacji oraz informacje dotyczące sytuacji finansowej dewelopera. Jego istotną częścią są także dane dotyczące inwestycji. Są to: lokalizacja, powierzchnia, rozkład pomieszczeń i harmonogram realizacji budowy. Znajdują się w nim także ceny mieszkań lub domu, ich sposób finansowania i standard wykończenia. Jeśli mamy na tym etapie jakieś pytania, zapytajmy dewelopera!

Analiza umowy

Umowę deweloperską podpisujemy w kancelarii dopiero wtedy, gdy w pełni ufamy deweloperowi. Powinniśmy też przekazać ją wcześniej naszemu prawnikowi, aby mógł ją na spokojnie zweryfikować. Dzięki temu uchronimy się przed niekorzystnymi dla nas zapisami lub będziemy mogli wnioskować o poprawienie niejasnych zapisów umowy.

Samodzielnie możemy też sprawdzić, czy podpisywany dokument pozwala deweloperowi zmienić cenę nieruchomości oraz ile wynosi okres rękojmi za wady lokalu. Sprawdźmy też przewidywany termin odbiór mieszkania (czy innej nieruchomości) oraz termin przeniesienia na nas prawa własności do lokalu. To bardzo ważne! Równie istotne są konsekwencje i kary, jakie poniesie deweloper, jeśli nie wywiąże się z zawartej umowy. Dowiedzmy się również, jakie są warunki odstąpienia od umowy i czy do mieszkania należy m.in. piwnica.

Autor:
Zespół redakcyjny Unilink