Budowa domu jednorodzinnego - jak uzyskać pozwolenie?

Te osoby, które chcą wybudować dom jednorodzinny, muszą zgromadzić odpowiednie dokumenty, złożyć je do organów wydających decyzje administracyjne oraz uzyskać stosowne zgody. Bez tych czynności nie można bowiem rozpocząć budowy. Sprawdźmy więc, jakie formalności czekają nas przed rozpoczęciem inwestycji i do kogo powinniśmy zwrócić się w celu ich załatwienia.

• Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego czy pozwolenie na budowę?
• Co jest najważniejszym dokumentem przy budowie domu?
• Co sprawdzić, zanim rozpoczniemy budowę domu?
• Mapa do celów projektowych
• Projekt budowlany domu - część architektoniczno-budowlana
• Wniosek o pozwolenie na budowę domu krok po kroku
• Zgłoszenie budowy domu w urzędzie
• Ubezpieczenie domu w budowie

Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego czy pozwolenie na budowę?

Polskie prawo nie pozwala na budowę domu bez wcześniejszego załatwienia kilku formalności. Bez ich dopilnowania nie będziemy mogli rozpocząć legalnych prac, czyli zrealizować naszej inwestycji. Dlatego zanim wybudujemy dom, musimy uzyskać na to zgodę. Są dwa sposoby na jej zdobycie:

● możemy dostać pozwolenie na budowę (po złożonym wcześniej wniosku) - czyli oficjalną decyzję urzędu, na podstawie której możemy budować dom na działce, co do której mamy tytuł prawny (np. własność czy umowa dzierżawy),

● możemy dokonać zgłoszenia budowy - czyli zgłosić do urzędu chęć budowania domu, po którym uzyskujemy tzw. "milczącą zgodę".

O ile druga opcja jest prostsza i pozwala na szybkie podjęcie prac budowlanych, o tyle nie zawsze możemy z tej opcji skorzystać. Kiedy więc nie możemy zgłosić budowy a musimy uzyskać pozwolenie na budowę? W dwóch przypadkach:

● gdy obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę (lub działki), na której został zaprojektowany (np. gdy obszar oddziaływania domu wchodzi na sąsiadującą działkę),

● gdy wymagane jest przeprowadzenie postępowania środowiskowego; na jego podstawie urząd ocenia, czy inwestycja nie zaszkodzi środowisku naturalnemu (np. na terenie objętym ochroną przyrody).

Pamiętajmy, że uzyskanie pozwolenia na budowę regulują przepisy prawa: art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.

Co jest najważniejszym dokumentem przy budowie domu?

Najważniejszy dokument w całym procesie inwestycyjnym to projekt budowlany domu. Składa się on z trzech części:

● projektu zagospodarowania działki lub terenu (o czym pisaliśmy wyżej), czyli tak zwane PZT,

● projektu architektoniczno-budowlanego, tzw. PAB,

● projektu technicznego, czyli PT.

Wraz z nowelizacją Prawa Budowlanego projekt techniczny nie jest już zatwierdzany przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Nie zajmuje się ona analizą projektu a bada jedynie uprawnienia osoby, która go podpisała.

Co sprawdzić, zanim rozpoczniemy budowę domu?

Zanim uzyskamy pozwolenie na budowę domu powinniśmy sprawdzić, czy nasza działka nie znajduje się na terenie objętym planami i działaniami, które będą mieć miejsce w niedalekiej przyszłości. Dzięki temu dowiemy się czy w okolicy naszego domu nie powstanie uciążliwa działalność gospodarcza. Dowiemy się również, jaki jest dopuszczalny sposób wznoszenia zabudowy na terenie na którym chcemy budować dom.

W tym celu musimy zgłosić się do urzędu gminy i poprosić o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nie zawsze jednak działka znajduje się na terenie nim objętym. W takiej sytuacji musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Dokumenty te są potrzebne także przy wyborze projektu domu. Musimy bowiem sprawdzić czy pasuje on do MPZP (jest to akt prawa miejscowego) lub WZiZT (poczekamy na niego około 14 dni). Obiekt, jakim jest nasz dom, musi bowiem być wybudowany zgodnie z prawem i obowiązującymi miejscowymi warunkami zabudowy. Dzięki wspomnianym dokumentom dowiemy się także, jaki rodzaj zabudowy może stanąć na naszej działce, jaki może mieć kolor dachu, jego kształt a nawet to, ile kondygnacji może mieć budynek.

Mapa do celów projektowych

Kolejnym krokiem jest pomoc geodety, który wykona dla nas aktualną mapę do celów projektowych. Jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500. To na nią architekt naniesie obrys i układy instalacji naszej inwestycji. Ten etap budowy domu to także właściwy moment na sprawdzenie nośności gruntu i poziomu wód gruntowych, czyli wykonania badań geotechnicznych.

Geodeta powinien też przygotować projekt zagospodarowania działki. My natomiast powinniśmy zdobyć wypis z rejestru gruntów dla naszej działki i terenów do niej przylegających. Wypis określa funkcję nieruchomości. Opisuje też aspekty jej położenia. Jest potrzebny, gdy na przykład chcemy założyć księgę wieczystą.

Projekt budowlany domu - część architektoniczno-budowlana

W chwili, w której uzyskamy od geodety mapę sytuacyjno-wysokościową, możemy zakupić projekt architektoniczno-budowlany. Musi on zawierać część opisową, architektoniczną, konstrukcyjną, instalacyjną, charakterystykę energetyczną oraz obejmować zgody na ewentualne zmiany.

Projekt składa się w 4 egzemplarzach:

● jeden pozostaje w urzędzie.

● drugi trafia do organu nadzoru budowlanego.

● trzeci przekazywany jest kierownikowi budowy.

● czwarty pełni rolę kopii archiwalnej.

Nabyty przez nas projekt architektoniczno-budowlany musimy następnie przystosować do warunków terenowych. Zdarza się, że na tym etapie konieczne będzie wprowadzenie zmian do projektu budowlanego.

Na tym etapie architekt będzie musiał określić na planie zagospodarowania terenu granice działki, usytuowanie i obrys obiektów budowlanych, uzbrojenie terenu, odprowadzanie ścieków oraz układy komunikacyjne i zieleni. Rolą architekta jest także przygotowanie dokumentacji do Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej, obecnie nazywanego Naradą Koordynacyjną, obejmującą dostawy mediów (gazu, wody, prądu, odbiór ścieków, odpadów).

Wniosek o pozwolenie na budowę domu krok po kroku

Dokumenty potrzebne do wydania pozwolenia na budowę składa inwestor, czyli osoba planująca budowę domu. Składa się je do starostwa powiatowego, na tym terenie, na którym zarejestrowana jest nasza działka. W przypadku miast na prawach powiatu, wniosek o pozwolenie na budowę składamy do Urzędu miasta. Do wojewody natomiast - jeśli nasza działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym. Są to np. tereny zamknięte i te, na których znajdują się zakłady górnicze).

Wymagane dokumenty, które musimy złożyć do wyżej wymienionych organów, to:

● wniosek o pozwolenie na budowę (można skorzystać z gotowego wzoru wniosku do pobrania z Internetu),

● projekt domu w czterech egzemplarzach,

● zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta domów, wydawane przez właściwą izbę samorządu zawodowego,

● oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● decyzję o warunkach zabudowy - o ile na naszej działce nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

● potwierdzenie zapłaty - o ile część domu będzie użytkowana w celach innych niż mieszkaniowe. Jeśli w części domu będzie np. prowadzony sklep, należy uiścić opłatę skarbową za każdy m2 powierzchni. Wpłacamy ją na konto urzędu miasta lub gminy,

● ewentualne dodatkowe dokumenty (opinie, uzgodnienia), pozwolenia i inne dokumenty, wskazane przez urząd.

Maksymalnie po około 65 dniach od dnia złożenia wniosku o wydanie decyzji, dostaniemy pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany z pieczątkami urzędu. O ile oczywiście nie będzie co do tego żadnych przeciwwskazań. Musimy też odebrać dziennik budowy z urzędu i go uzupełniać. Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata i wydawane jest w drodze administracyjnej. Pozwolenie na budowę wydaje starosta.

Zgłoszenie budowy domu w urzędzie

Jeśli nie musimy starać się o pozwolenie na budowę, możemy dokonać jedynie zgłoszenia tej czynności. W tym przypadku musimy złożyć takie same dokumenty jak przy ubieganiu się o zgodę na budowę. Nie musimy jednak czekać na decyzję o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że jeśli urząd w ciągu 21 dni nie zgłosi sprzeciwu, uzyskamy milczącą zgodę na realizację projektu budowlanego. Od tego moment możemy rozpocząć prace budowlane. Zgłoszenia budowy można dokonać wtedy, gdy obszar oddziaływania obiektu (budynku) nie wykracza poza działkę i nie jest potrzebne przeprowadzanie postępowania środowiskowego.

Pamiętajmy też, że stronami postępowania są inwestor oraz urząd a także użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości, jeśli znajdują się w obszarze oddziaływania budowanego przez nas domu. Stronami postępowania administracyjnego są także właściciele sąsiednich działek, czy zarządcy drogi.

Ubezpieczenie domu w budowie

Wraz z rozpoczynającymi się robotami budowlanymi możemy ubezpieczyć budowę od zdarzeń losowych. Zakup polisy zabezpieczy nas przed finansowymi skutkami szkód, jakie na przykład wyrządzi wichura czy niebezpieczne zjawiska pogodowe. Przedmiotem ubezpieczenia domu w budowie są zazwyczaj mury oraz wznoszona konstrukcja. Do polisy możemy jednak dołączyć także stałe elementy (np. podłogi, instalacje, meble w zabudowie, glazurę, armaturę), elementy zewnętrzne (np. rynny, balustrady, parapety), materiały budowlane zgromadzone na placu budowy lub w budowanym domu - ale w ograniczonym zakresie. Warto zainwestować w takie ubezpieczenie, aby w razie nieprzewidzianych zdarzeń, nie musieć pokrywać powstałych szkód z własnej kieszeni.