Ubezpieczenie komunalne dla wspólnot i spółdzielni: co warto wiedzieć?
Za każdym razem, gdy nadchodzi zima, a słupek na termometrze spada poniżej zera, krajowe media przypominają o ewentualnych odszkodowaniach za obrażenia poniesione na śliskim chodniku. W tym kontekście czasem pojawia się ciekawa polisa, jaką jest tzw. ubezpieczenie komunalne. Dobra ubezpieczeniowa ochrona wspólnoty mieszkaniowej lub ubezpieczenie spółdzielni obejmujące w swoim zakresie odpowiedzialność cywilną pozwala bowiem na wypłacenie koniecznego świadczenia osobie poszkodowanej na śliskim chodniku. Chodzi między innymi o zwrot kosztów rehabilitacji. Warto jednak pamiętać, że ubezpieczenie komunalne bywa przydatne w wielu innych sytuacjach. Postanowiliśmy zatem ogólnie wyjaśnić jak funkcjonuje taka polisa.
Na wstępie: przypomnienie ustawy o własności lokali
Ubezpieczenie komunalne to dość popularna polisa, którą w swojej ofercie posiada kilku wiodących ubezpieczycieli. Zasadność jej wykupienia wynika między innymi z faktu, że typowe ubezpieczenie mieszkania obejmuje sam lokal i nie zapewnia ochrony dotyczącej tak zwanych części wspólnych budynku (m.in. elewacji zewnętrznej, korytarzy oraz wspólnych części instalacji). Tymczasem każdy właściciel mieszkania posiada również udział w nieruchomości wspólnej (proporcjonalny do powierzchni swojego lokum).
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) wskazuje, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Taka sama definicja nieruchomości wspólnej (części wspólnych budynku) dotyczy również spółdzielczych bloków, w których zostało wykupione co najmniej jedno mieszkanie. Wykup lokalu od spółdzielni (częsty m.in. w latach 2007 - 2010) skutkuje powstaniem części wspólnych budynku - takich jak w bloku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową.
Ochrona wspólnoty mieszkaniowej: na czym polega?
Opisywane ubezpieczenie komunalne zapewnia, że chroniony będzie cały budynek. Mowa o połączeniu dobrowolnej ochrony w ramach polis mieszkaniowych obejmujących lokale, a także ochrony części wspólnych. Podstawowym elementem ochrony, jakim cechuje się ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej oraz ubezpieczenie spółdzielni jest ochrona części wspólnych budynku przed skutkami pożaru oraz innych zdarzeń losowych. Ochrona części wspólnych może zostać rozszerzona na wszystkie zdarzenia (all-risks) lub uzupełniona np. o kradzież z włamaniem i rabunek.
Takie podmioty, jak na przykład spółdzielnie mieszkaniowe oraz towarzystwa budownictwa społecznego (TBS-y) mogą objąć ochroną lokale z danego budynku stanowiące ich własność i wynajmowane lokatorom. Istnieje też możliwość dodatkowego objęcia ochroną wyodrębnionych lokali (oczywiście za zgodą właścicieli) - na podstawie pełnomocnictwa szczególnego dla spółdzielni/wspólnoty lub ubezpieczenia na cudzy rachunek.
Bez OC ubezpieczenie komunalne będzie mocno niepełne
Bez ochrony odpowiedzialności cywilnej każde ubezpieczenie spółdzielni lub inne ubezpieczenie komunalne byłoby niepełne. Dlatego OC to integralny element oferowanych na rynku pakietów. Ochrona odpowiedzialności cywilnej (np. ochrona wspólnoty mieszkaniowej w zakresie OC) może być przydatna nie tylko zimą - w kontekście szkód związanych ze śliskim chodnikiem lub spadającymi soplami. Inny przykład to sytuacja, w której zaniedbania dotyczące części wspólnej (np. wspólnego odcinka instalacji) skutkują szkodami w jednym z wyodrębnionych lokali. Dość często chodzi o zalanie, ale może zdarzyć się też wypływ ścieków lub przeciek z dachu.
Ochronę z zakresu OC dość często uzupełnia na przykład assistance zapewniające organizację pomocy fachowców lub okresowych przeglądów budynku. Warto również zwrócić uwagę na możliwe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej zabezpieczające ich przed skutkami podjętych decyzji.
Uwaga: zarządcy wspólnot posiadają swoje własne OC
Ubezpieczeniowa ochrona wspólnoty mieszkaniowej lub ubezpieczenie spółdzielni jest dobrowolną polisą, której nie należy mylić z obowiązkowym ubezpieczeniem zarządców nieruchomości. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) informuje, że zarządca nieruchomości powinien posiadać OC. Kopia dokumentu potwierdzającego wykupienie odpowiedniej polisy jest załącznikiem do umowy o zarządzanie nieruchomością. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. 2019 poz. 802) wskazuje, że minimalna suma ubezpieczenia OC dla zarządcy to obecnie 50 000 euro.
Ubezpieczenie komunalne: jakie są ważne wyłączenia?
W ramach podsumowania warto zwrócić uwagę, że ubezpieczenie komunalne podobnie jak każda inna polisa tego typu cechuje się pewnymi wyłączeniami ochrony. Standardowym przykładem są szkody wyrządzone umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa przez ubezpieczającego/ubezpieczonego. W praktyce pojawiają się również inne wyłączenia, których nie anuluje nawet wybór polisy w wariancie ochrony od wszystkich ryzyk (all-risks). Właśnie dlatego istotną sprawą wydaje się pomoc agenta ubezpieczeniowego. Taki ekspert przeanalizuje ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) od różnych towarzystw.
O ubezpieczeniach pisze od 2014 r. Zajmuje się również tematyką nieruchomości i finansów osobistych. Studiował ekonomię oraz finanse i rachunkowość. Jest autorem artykułów, wypowiedzi i analiz ubezpieczeniowych publikowanych przez liczne media internetowe (np. RP.pl, Bankier.pl, Fakt.pl, Infor.pl, Bank.pl) oraz tradycyjne (m.in. Rzeczpospolita).
