Wzrost wartości nieruchomości a ubezpieczenie - co trzeba wiedzieć?

Niedawno opublikowane informacje Eurostatu wskazują, że od 2010 roku do końca 2024 roku ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce niemal się podwoiły. To oznaczało zmianę prawie dwa razy większą od średniej z całej Unii Europejskiej. Nominalna podwyżka wynosząca prawie 100% jest ogromna, choć trzeba pamiętać, że w dziewięciu krajach członkowskich UE odnotowano jeszcze większe wzrosty. Wróćmy jednak do Polski, gdzie oprócz stawek rynkowych za 1 mkw. domów oraz mieszkań, mocno wzrosły również koszty prac budowlanych i remontów. Wszystkie te czynniki sprawiają, że niedoubezpieczenie domu przez inflację, podwyżki cen metrażu oraz wzrosty kosztów budowy jest prawdopodobnym scenariuszem.

Aktualizacja polisy mieszkaniowej po podwyżce cen to konieczność

Osoby bliżej niezainteresowane rynkiem mieszkaniowym, mogą nie zdawać sobie sprawy ze skali zmian, które zachodziły na tym rynku w minionej dekadzie i ostatnich latach. Warto zatem w ramach przykładu podać statystyki GUS na temat średniej ceny 1 mkw. sprzedanych lokali mieszkalnych z całej Polski. Taka średnia stawka za 1 mkw. używanego mieszkania w kolejnych latach zmieniała się następująco:

• 2010 r. - 4 069 zł
• 2011 r. - 4 039 zł
• 2012 r. - 3 721 zł
• 2013 r. - 3 697 zł
• 2014 r. - 3 752 zł
• 2015 r. - 3 911 zł
• 2016 r. - 3 990 zł
• 2017 r. - 4 143 zł
• 2018 r. - 4 468 zł
• 2019 r. - 4 840 zł
• 2020 r. - 5 276 zł
• 2021 r. - 5 903 zł
• 2022 r. - 6 984 zł
• 2023 r. - 7 676 zł

Na analogiczne dane GUS dotyczące 2024 roku niestety musimy jeszcze poczekać. Prawdopodobnie pokażą one dużo mniejszą zmianę niż ta, która dotyczyła roku 2023. Nie zmienia to faktu, że wartość rynkowa nieruchomości mieszkaniowych mocno wzrosła w ostatnich latach. W niektórych ośrodkach miejskich zmiany średnich transakcyjnych cen używanego metrażu były większe od ogólnokrajowej średniej (przykłady zmian z lat 2010 - 2023: Wrocław - 102%, Gdańsk - 96%). Z punktu widzenia właścicieli wielu nieruchomości mieszkaniowych ważniejszym kryterium jest wartość odtworzeniowa i takie podejście wydaje się jak najbardziej słuszne. Po sprawdzeniu statystyk okazuje się, że koszty odtworzenia domów i lokali również bardzo mocno wzrosły w ostatnich latach.

Koszty odtworzenia domu a suma ubezpieczenia: co mówią dane?

Jeżeli chodzi o wartość odtworzeniową domu lub mieszkania, to trzeba przypomnieć, że pod tym pojęciem rozumiemy sumę kosztów potrzebnych do przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu nowego (nieulepszonego). Wartość odtworzeniowa może być definiowana w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU) na przykład jako „wartość odpowiadająca kosztom remontu lub odbudowy w tym samym miejscu, z uwzględnieniem dotychczasowej technologii, konstrukcji i standardu wykończenia przy zastosowaniu dotychczasowych wymiarów i materiałów”. W przypadku starszych budynków, czasem bywa uwzględniana wartość rzeczywista, która jest mniejsza niż odtworzeniowa ze względu na zużycie budynku.

Informacje napływające z rynku budowlanego sugerują, że w ostatnich latach wartość odtworzeniowa nieruchomości mieszkaniowych również mocno wzrosła. Trudno się dziwić, bo te same zmiany kosztowe oddziaływały na zmiany cen metrażu. W kontekście zmian kosztów budowy, warto odwołać się do danych firmy Sekocenbud. Te statystyki służą między innymi do przygotowywania kosztorysów, obliczania planowanych kosztów robót budowlanych i szacowania nieruchomości. Informacje publikowane przez Sekocenbud wskazują, że w IV kw. 2023 r. koszty budowy względem IV kw. 2013 r. były większe o:

• 84% - wynik dla domów jednorodzinnych
• 80% - wynik dotyczących budynków wielorodzinnych

Warto podkreślić, że prawie dwie trzecie tej skumulowanej zmiany przypadają na okres od połowy 2021 r. do końca 2023 r. To kolejna informacja, która potwierdza, jak ważne jest dostosowywanie sumy ubezpieczenia domu do inflacji. Niedoubezpieczenie domu przez inflację lub podobne niedoubezpieczenie dotyczące mieszkania może być spore nawet wtedy, gdy właściciel jako sumę ubezpieczenia przyjmuje wartość swojego lokum z początku bieżącej dekady. Sytuacji nie zmienia fakt, że w 2024 r. ceny materiałów budowlanych były stabilne, a drożała głównie robocizna.

O ile procent zwiększyć ubezpieczenie domu i mieszkania?

Dostosowanie sumy ubezpieczenia domu do inflacji, wzrostów cen metrażu oraz podwyżek kosztów budowy jest kluczowe zwłaszcza w kontekście dużych szkód. Jeżeli zniszczenia są rozległe, to może się okazać, że zbyt niska suma ubezpieczenia domu lub mieszkania nie pokryje całości strat. W związku z powyższym, zasadne wydaje się pytanie, o ile procent zwiększyć ubezpieczenie domu lub mieszkania. Dość często pojawiają się także pytania, jak obliczyć koszt odtworzenia domu.

Wydaje się, że właściwym adresatem wymienionych pytań jest dobry agent ubezpieczeniowy. Między innymi dlatego, że zna on sugerowane przez ubezpieczycieli wartości nieruchomości o konkretnych parametrach. Są to oczywiście szacunki, które stanowią jednak pewien punkt wyjściowy. W kontekście sum ubezpieczeniowych, warto pamiętać o jeszcze jednej kwestii. Mianowicie, nieduże nadubezpieczenie jest jednak lepszym wariantem niż spore niedoubezpieczenie domu przez inflację.