Świadectwo energetyczne mieszkania - czy jest potrzebne?

Nie ulega wątpliwości, że tematy związane z energochłonnością i emisyjnością budynków nabiorą dodatkowego znaczenia w najbliższym czasie. Taka zmiana będzie widoczna niezależnie od ostatecznego kształtu znowelizowanej dyrektywy budynkowej (EPBD). Zresztą, przepisy związane z energooszczędnością nie są w naszym kraju żadnym novum. Od 2014 r. systematycznie rosną wymagania dotyczące zużycia energii przez nowe budynki. Poza tym polskie władze już w 2009 r. wprowadziły przepisy, na podstawie których wymagane było świadectwo energetyczne mieszkania lub domu. Wspomniane regulacje w bardzo dużej mierze pozostawały fikcją prawną. Dlatego rząd opracował nowe przepisy, które obowiązują od 28 kwietnia 2023 r. W ramach odpowiedzi na liczne pytania o to, czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe postanowiliśmy wyjaśnić znowelizowane regulacje.

Od kiedy świadectwo energetyczne jest konieczne przy sprzedaży?

Dla osób pytających o świadectwo energetyczne, ustawa dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200) powinna być podstawową lekturą. Warto wiedzieć, że przed 2014 r. kwestię świadectw energetycznych regulowała ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zarówno przepisy prawa budowlanego, jak i późniejszej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków łączyła jednak nieskuteczność. Chodzi o to, że deweloperzy wprawdzie przekazywali świadectwo energetyczne mieszkania w bloku lub domu, ale później na rynku wtórnym obowiązek dostarczania najemcy lub nowemu właścicielowi certyfikatu energetycznego nie był przestrzegany.

W odpowiedzi na opisywaną sytuację, została przyjęta ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. 2022 poz. 2206). Po jej uchwaleniu częściej zaczęły pojawiać się pytania, czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe. Ujmując temat poprawnie, można stwierdzić, że świadectwo energetyczne mieszkania lub domu było obowiązkowe już w 2009 r. Jednakże dopiero przepisy obowiązujące od 28 kwietnia 2023 r. stworzyły możliwości częściowego egzekwowania tego obowiązku. Poniżej wyjaśniamy, kiedy dokładnie potrzebne jest świadectwo energetyczne budynku lub świadectwo energetyczne mieszkania w bloku.

Świadectwo energetyczne - kto musi mieć je od 2023 roku?

Po wprowadzeniu przedstawiającym ewolucję przepisów dotyczących świadectw energetycznych, warto teraz wyjaśnić, jak wyglądają obecne regulacje. Wskazują one, że świadectwo charakterystyki energetycznej (świadectwo energetyczne mieszkania) powinien przekazać właściciel zbywanego budynku/części budynku (lokalu) lub posiadacz spółdzielczego prawa przy sporządzeniu notarialnej umowy przeniesienia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku wynajmowania budynku lub części budynku (lokalu), wymagane jest przekazanie kopii papierowego świadectwa charakterystyki energetycznej albo wydruku cyfrowego świadectwa charakterystyki energetycznej.

Co ważne, zarówno nabywca, jak i najemca nie mogą stwierdzić, że certyfikat energetyczny mieszkania, lokalu użytkowego lub domu jest im niepotrzebny. Warto dodać, że przekazanie świadectwa energetycznego jest odnotowywane w akcie notarialnym, który potwierdza sprzedaż nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa. Jeżeli świadectwo energetyczne budynku lub lokalu nie zostało przekazane w ramach zbycia prawa własności/spółdzielczego własnościowego prawa, to notariusz poucza zbywcę o karze grzywny. Wspomniana grzywna wynosi do 5000 zł. Sam autorytet notariusza może mieć znaczenie, ale kara grzywny jest raczej nieskuteczna w praktyce.

W przypadku najmu skuteczność przepisów będzie zerowa?

Jeżeli chodzi o opisywaną wyżej grzywnę, to rodzą się pytania co do jej skuteczności. Pojawia się na przykład wątpliwość, czy nabywcy i najemcy nieruchomości będą na tyle zdeterminowani, aby zgłaszać na Policji fakt, że świadectwo energetyczne nie zostało im przekazane. W przypadku wynajmu, nowe przepisy mogą być zupełnie nieskuteczne, ponieważ umowy pomiędzy wynajmującym i najemcą są na ogół zawierane w zwykłej formie pisemnej. Dotyczy to również najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, gdzie formę notarialną musi posiadać jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

Drugą problematyczną kwestią wydaje się jakość sporządzanych świadectw energetycznych. Obowiązujące przepisy wprawdzie wyjaśniają dokładnie co to jest świadectwo energetyczne mieszkania lub domu, ale nie mogą zapobiec przygotowywaniu takich dokumentów bez dokładnej analizy cech technicznych nieruchomości. Na razie ustawodawca nie przedstawił rozwiązań, które zagwarantowałyby, że każde świadectwo energetyczne mieszkania, domu lub innej nieruchomości budynkowej będzie rzetelnie sporządzone.