Czy zarządca nieruchomości musi posiadać ubezpieczenie OC?

Praca zarządcy nieruchomości wymaga staranności i rzetelnej wiedzy, ponieważ związana jest z dużą odpowiedzialnością, zwłaszcza odszkodowawczą. To właśnie z tego powodu w zawodzie tym istotne jest posiadanie OC zarządcy nieruchomości.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, zarządca nieruchomości jest przedsiębiorcą, który prowadzi działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Praca ta polega na takim gospodarowaniu powierzonym mieniem, które zapewni jego racjonalne użytkowanie. Ustawa w sposób szczegółowy wymienia zakres gospodarowania, wskazując na:

• aspekty ekonomiczno-finansowe,
• bezpieczeństwo użytkowania i eksploatacji nieruchomości,
• właściwą gospodarkę energetyczną,
• bieżące administrowanie i inwestowanie w nieruchomość.

Szeroki zakres obowiązków oraz fakt, że zarządca wykonuje swoją pracę na własne ryzyko, zmuszają do zadania pytania: czy w przypadku powstania szkody (na skutek działań zarządcy lub ich zaniechania) ma on możliwość finansowego zabezpieczenia swojego majątku?

Ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości – obowiązkowe?

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej chroni zasoby finansowe ubezpieczonego (i nie dopuszcza do pogorszenia jego statusu materialnego) w sytuacji, w której zostanie on zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody. W przypadku zarządców obowiązek posiadania ubezpieczenia OC reguluje wspomniana już ustawa. Mówi ona, iż zarządca nieruchomości „podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością”.

Oznacza to, że OC zarządcy musi bezwarunkowo posiadać każda osoba, która chce wykonywać ten zawód. Każdorazowo jest też ono dołączane do umowy zawieranej z klientem. W przypadku braku polisy, klient może wypowiedzieć umowę z zarządcą w trybie natychmiastowym. Warto pamiętać, że rozpoczęcie pracy w zawodzie zarządcy nieruchomości nie wymaga posiadania licencji, choć istnieje możliwość jej uzyskania.

OC zarządcy nieruchomości – rozporządzenie

Ustawę, która nakłada na zarządcę nieruchomości konieczność posiadania polisy, doprecyzowuje rozporządzenie ministra finansów z dnia 26 kwietnia 2019 roku. To ono reguluje zakres, jaki ma mieć obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości. Rozporządzenie podaje też termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz jego minimalną sumę gwarancyjną.

Aktualnie wynosi ona 50 000 euro na okres 12 miesięcy. Rozporządzenie wymienia także to, czego ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości nie obejmuje. Fakt uregulowania zawodu zarówno ustawą, jak i rozporządzeniem, gwarantuje że ubezpieczyciele nie wprowadzą własnych, niekorzystnych dla zarządcy wyłączeń w zawieranej umowie ubezpieczeniowej.

Pomysł, aby ubezpieczenie zarządcy nieruchomości było obowiązkowe, wydaje się być oczywistością. Biorąc pod uwagę odpowiedzialność i zakres obowiązków, jakie związane są z wykonywaniem tego zawodu, uregulowanie przepisami prawa konieczności posiadania odpowiedniego OC jest jak najbardziej wskazane. Odpowiedzialność spoczywająca na zarządcy jest bowiem tak samo duża, jak duże są konsekwencje za niedopełnienie obowiązków.

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości – kary

Obowiązkowe posiadanie OC zarządcy nieruchomości oznacza, że za jego brak będzie musiał on zapłacić karę, której wysokość reguluje wspomniana ustawa. Według niej, wysokość kary za brak OC mieści się w granicach od czterokrotnego do dziesięciokrotnego przeciętnego wynagrodzenia w roku poprzedzającym rok, w którym zarządca powinien posiadać polisę OC.

Na wysokość kary (która może wynieść nawet 40 000 zł.) wpływa oczywiście czas trwania naruszenia przepisów ustawy a także rozmiar działalności, którą prowadzi zarządca. Jest on zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia OC nie później, niż do dnia poprzedzającego dzień, w którym rozpoczyna wykonywanie czynności – czyli zarządzanie nieruchomością.

Dane potrzebne do ubezpieczenia

Przed podpisaniem umowy, wybrane towarzystwo ubezpieczeniowe będzie oczekiwało od zarządcy nieruchomości przedstawienia danych, które zdecydują o końcowym koszcie zakupu polisy. Dla ubezpieczyciela istotne będą przede wszystkim: dane osobowe przedsiębiorcy, adres prowadzonej działalności, NIP/REGON. Ubezpieczyciel będzie także oczekiwać informacji o tym:

• kiedy przedsiębiorca uzyskał wspomnianą już wcześniej licencję zarządcy nieruchomości,
• jaką liczbą nieruchomości zarządza,
• od kiedy prowadzi swoją działalność,
• jaka liczba szkód powstała w ostatnim roku jego pracy.

Im mniej szkód ma na swoim koncie zarządca, tym taniej zakupi kolejne ubezpieczenie. Jednakże - jeśli kiedyś do nich doszło, ubezpieczyciel będzie chciał poznać historię ich powstania i kwotę na jaką zostało wypłacone odszkodowanie.

Proponowane zarządcom ubezpieczenie OC obejmuje najczęściej zarówno przedsiębiorcę, jak i zatrudnione u niego osoby – w tym te, które zarządzają nieruchomościami pod jego bezpośrednim nadzorem. W praktyce oznacza to, że pracownicy nie muszą posiadać własnego ubezpieczenia, ponieważ przed konsekwencjami wyrządzonych szkód chroni ich ubezpieczenie zarządcy.

Co jest istotne w polisie dla zarządcy?

Zarządca nieruchomości powinien zwrócić uwagę na sumę gwarancyjną, jaką oferuje dane towarzystwo ubezpieczeniowe. Jej ustawowa wartość, wynosząca minimalnie 50 000 euro, może nie wystarczyć na pokrycie powstałej szkody, zwłaszcza w przypadku zarządzania dużymi lub wieloma nieruchomościami. Więksi przedsiębiorcy powinni więc rozważyć skorzystanie z wyższych sum, które w niektórych towarzystwach ubezpieczeniowych wynoszą nawet 1,5 mln euro.

Składki na ubezpieczenie OC dla zarządcy nie należą niestety do najtańszych. W zależności od historii ubezpieczeniowej danego zarządcy oraz od wartości wybranej sumy gwarancyjnej, mogą one kosztować od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Warto więc dobrze oszacować kwotę ubezpieczenia, aby nie przepłacić, ale jednocześnie mieć odpowiednio wysokie zaplecze finansowe na wypadek wyrządzenia szkody.

Autor artykułu:
Marcin Jastrzębski
Dyrektor regionalny Unilink oraz ekspert ds. ubezpieczeń